​不動産の税金

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​マイホームを買う時

売買やローンの契約の締結時、引渡し時の登記時、取得後に各種の税金がかかってきます。これらの税金には、所定の条件を満たす住宅を取得した場合、税額を軽減等する特例が用意されています。

 一方、住宅取得を後押しする贈与税や所得税の優遇税制が利用できるようになっています。

贈与税

個人から財産を贈与されたとき、財産をもらった人に課税される税金(国税)です。原則的には1年間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除110万円を控除した残額に累進税率を乗じて求める暦年課税方式で課税されます。現行制度では、この暦年課税方式のほかに、両親や祖父母からの贈与については2,500万円の非課税枠を超える場合に一律20%の税率で課税される相続時精算課税方式が選択できる仕組みです。

印紙税

一定の「課税文書」に課税される税金です。不動産取引においては、不動産の売買契約書、建物の建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書などの契約書などに対して課税されます。

​登録免許税

住宅に係る不動産を購入した場合には、購入者が自分のものであることを示すために不動産の「登記」をします。この場合に課税されるのが登録免許税です。

不動産取得税

不動産の取得に課税される都道府県税です。取得の対象となった不動産の所在する都道府県が、不動産を取得した人に課税します。

消費税

消費税は国内において事業者が対価を得て事業として行う「資産の譲渡」にかかります。

​住宅ローン減税

住宅借入金等特別控除とは原則として住宅ローンの年末残高の一定額までの1%相当額を10年間、所得税から控除できる制度です。所得税から控除しきれなかった控除金額がある場合には、一定の限度で住民税から控除できます。

​マイホームを売る時

個人の所有する土地(土地の上に存する権利を含む)や建物などを譲渡して出た譲渡益(譲渡所得)はほかの所得(給与所得や事業所得など)と分離して所得税と住民税、復興特別所得税が課税されることになっています。

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​不動産の所有期間と税率

譲渡する不動産の所有期間によって、譲渡所得に対する税率が異なります。所有期間5年以下なら短期、5年超なら長期とされます。

​居住用財産

住宅の売買に関する税務で重要なのが、居住用財産の考え方です。税務上、各種の優遇措置が受けられるからです。優遇措置の受けられる「居住用財産」とは、客観的にある程度継続して生活するために利用している住宅家屋とその敷地のことを指します。

​3,000万円控除

居住用財産(不動産)を譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のことです。
居住用財産の所有期間を問わず適用できます。譲渡益が3,000万円に満たない場合は、その金額までの控除となり、税額は0になります。譲渡益が3,000万円を超える場合には、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率を適用することになります。

​居住用財産の買換え特例

居住用の不動産の所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の場合に適用できます。売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買換えして、住み替える場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りするという特例です。

売却損に対する居住用財産の特例

マイホームの譲渡損失をその年の所得と合算する「損益通算」をして、それでも引ききれない赤字の金額を翌年以降3年間の所得から差し引くこと(繰越控除)ができる特例です。

  1. ①買換えにあたり住宅ローン控除も併用が可能

  2. ②住民税の所得の計算でも繰越控除が適用できる

 ただし合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の適用は受けられません。